Nhà ở chung cư: câu chuyện không của riêng ai

PHẦN 1: VAI TRÒ CỦA BAN QUẢN TRỊ CHUNG CƯ LÀ RẤT QUAN TRỌNG VỚI ĐỜI SỐNG CƯ DÂN


Ban quản trị chung cư là những người đại diện của cư dân và pháp luật có quy định điều chỉnh rất rõ. Ban quản trị chung cư khi làm việc MINH BẠCH, người làm có NĂNG LỰC thì chẳng những giúp cư dân có cuộc sống tốt đẹp, quỹ bảo trì chung cư được dùng đúng mục đích, đem lại hiệu quả mà còn cũng tạo ra việc làm có giá trị cao.


Hội nghị nhà chung cư của Luxcity Quận 7, TP HCM năm 2021


Một chủ hộ căn hộ khi mua đã đóng 2% vào quỹ này ngay từ đầu.


Chất lượng bảo trì căn hộ, phí dịch vụ hàng tháng, chất lượng nhà cung cấp dịch vụ, chất lượng cuộc sống... phụ thuộc vào việc vận hành của ban quản trị, tuy nhiên không ít cư dân chưa ý thức rõ vai trò chủ căn hộ về việc bầu chọn người vào ban quản trị, về việc giám sát tính minh bạch trong vận hành quản lý nên trong thực tiễn nhà chung cư đã xảy ra nhiều tiêu cực. Tình trạng xấu nhất là quỹ bảo trì biến mất cùng chủ tài khoản, còn phổ biến là việc thu chi bị bộ phận ban quản trị trục lợi cá nhân khiến kiện tụng nhiều... mà cái nguyên nhân gốc cũng từ sự minh bạch mà ra, để minh bạch thì bắt buộc phải có giám sát.


Ban quản trị Luxcity Quận 7 vừa tái đắc cử (100% giống nhiệm kỳ trước) trong hội nghị nhà chung cư đã hứa nhiều về sự MINH BẠCH và cam kết MINH BẠCH nhưng sau hội nghị thì việc làm chưa thấy đi đôi với hành động về minh bạch nên một số cư dân dùng quyền hạn chính đáng yêu cầu ban quản trị minh bạch số liệu.


Thay vì rút kinh nghiệm vì vấn đề hành động quá chậm trễ trước những cư dân về mong muốn MINH BẠCH, một đòi hỏi chính đáng và có quy định rõ trong văn bản pháp luật, thì ở đây Ban Quản Trị Luxcity đã cho xóa đi group trao đổi chung của cư dân Luxcity không lời giải thích. Hành động xóa group Facebook được xem là tài sản chung của cư dân suốt 5 năm qua là hành động không chính danh, thể hiện ý chí của Ban quản trị là không muốn đối thoại với cư dân bằng cách "khóa mồm cư dân - xóa group". Là cư dân chắc  phải đặt câu hỏi nghi vấn, tại sao khi đề cập quyết liệt đến MINH BẠCH tài chính thu chi thì BQT lại hành động như vậy!? Có điều gì ở đây trong bao nhiêu năm qua...


BQT hiện nay là người đại diện quỹ bảo trì Luxcity hơn 18,4 tỉ và vì chưa có quy chế cơ bản trong vận hành nên mặc nhiên hiểu 2 người đứng tên chủ tài khoản 18,4 tỉ này có toàn quyền. 


Hỏi thật lòng:

- Cư dân có biết 2 người đứng đồng chủ sở hữu này các tài khoản này là ai không?

- Cư dân có biết là quy chế thu/chi như thế nào không?

- Cư dân có biết nguồn thu và nguồn chi của Luxcity từ trước đến nay đang diễn ra ra sao?

- Cư dân có biết quy chế vận hành Ban quản trị ra sao, quyền hạn, trách nhiệm, ai giám sát, báo cáo ai...? Hay chỉ là mù mờ thông tin dù ban quản trị đã có nhiều năm qua.


Vì vậy dưới đây là một số vấn đề sẽ được thành viên của group giải quyết:


- Một là, vì cư dân chưa có thông tin, nên sẽ dần cập nhật thông tin từ quy định pháp luật đến thông tin nội bộ mà chúng ta được cung cấp. Khi có thông tin MINH BẠCH đúng pháp luật thì ý thức cư dân sẽ thật rõ ràng.


- Hai là, cư dân chưa hiểu rõ quyền lợi của mình, cư dân bỏ tiền tỉ mua căn hộ, đang ở trên đất của mình nhưng nếu không rõ quyền lợi thì cũng như đang ở trên đất thuê mà người quyết định luật chơi chỉ là bộ phận nhỏ ban quản trị chung cư.


- Ba là, cư dân Luxcity lâu nay đã bị BQT "ru ngủ" dù theo nhìn nhận góc độ làm việc chuyên nghiệp của tôi thì BQT chưa làm tròn trách nhiệm ban quản trị nhưng khi phát biểu đều là "tất cả vì cư dân", "lấy tiền cá nhân của công ty làm không công cho cư dân"... Chẳng hạn mỗi việc đơn giản là làm đúng theo quy định của pháp luật về vai trò, quyền hạn BQT mà hơn 5 năm qua còn chưa làm cho chuẩn, không rõ là vì năng lực chuyên môn hay vì không muốn làm, nên những phát biểu kiểu than thở ân huệ từ ban quản trị đối với người hiểu chuyện thì chỉ xem đó là lời "xảo ngôn".


- Bốn là, các cư dân muốn ban quản trị MINH BẠCH sẽ quyết liệt hỏi BQT cho đến cùng. Ngay lúc này cần hạn chế những thất thoát vì thiếu quy chế giám sát. Nếu ban quản trị không làm cho rõ, khi nhiều cư dân mong muốn MINH BẠCH thì giải pháp đại hội nhà cung cư lại để phế truất và tìm người xứng đáng hơn thì theo quy định của pháp luật đều có khung giải quyết.


Tóm lại, tất cả cư dân đều mong muốn cuộc sống hạnh phúc mỗi ngày và để hạnh phúc thì niềm tin với ban quản trị cần dựa trên sự MINH BẠCH chứ không phải là những "xảo ngôn"!


*** Hãy mời cư dân Luxcity Q.7 tham dự vào group để trao đổi và cập nhật thông tin nhé: www.facebook.com/groups/cudanluxcityquan7tphcm


Bài chia sẻ ở group Cư dân Luxcity Quận 7https://www.facebook.com/groups/cudanluxcityquan7tphcm/permalink/279168750608226/


Cao Trung Hiếu
TP HCM ngày 13/04/2021

PHẦN 2: CẢM NHẬN NGƯỜI THAM DỰ VỀ HỘI NGHỊ NHÀ CHUNG CƯ LUXCITY 2021

Khi tham dự hội nghị nhà chung cư (HN NCC) Luxcity năm 2021 vừa qua sẽ thấy cách thức tổ chức chưa đạt như kỳ vọng của một hội nhị nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở 2014 chi tiết tại điều 102, hội nghị vừa rồi đạt được việc quan trọng là bầu được BQT CC nhiệm kỳ mới và "may mắn" là 100% BQT cũ tái đắc cử. Còn cách làm thì thiếu tính khoa học để đem lại giá trị cao, tôi lấy ví dụ:

- Có giấy mời tham dự HN NCC nhưng nội dung đại hội sẽ gồm những nội dung gì cần thông qua ý kiến cư dân thì không rõ, chỉ phải tham dự hết chương trình thì mới biết.
- Các số liệu báo cáo là chưa công khai để cư dân tìm hiểu trước ngày đại hội.

Trong hội nghị tôi có phát biểu mấy ý sau:

Hội nghị nhà chung cư cần thông qua những việc chính là:

1. Cần thông qua, bổ sung, sửa đổi QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG của Ban quản trị nhà chung cư (BQT NCC) nhưng đến nay tôi vẫn chưa nhìn thấy cái QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG của BQT NCC, đến nay tôi không rõ cách thức tổ chức vận hành của ban quản trị ra sao thì thông qua - bổ sung - sửa đổi cái gì đây. (Khi tôi nói điều này là nhiều người ồ lên to nhỏ cái này có đầy đủ cả rồi, do ông không chịu tìm hiểu đấy thôi...bla... bla... và tôi cũng đã xin lỗi là do chẳng biết xem thông tin từ đâu, có lẽ tôi dốt. Ban quản trị nhiệm kỳ trước lúc này phân trần vì anh ấy là cư dân block C mới vào nên không cập nhật QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG chứ thực tế có đầy đủ cả, không thiếu món nào. Còn tôi đến hôm nay vẫn chưa thấy cái QUY CHẾ đó đọc ở đâu, quy định như thế nào, lần tới gặp ban quản trị phải làm rõ cái này, vì đây là điều cơ bản nhất để quản trị hiệu quả).

2. Quyết định mức phụ cấp trách nhiệm của thành viên BQT CC và các chi phí hợp lý khác của BQT CC chứ không để tình trạng như trưởng ban quản trị chia sẻ là thu nhập thành viên ban quản trị chỉ trên dưới 2 triệu đồng/tháng, không đủ tiền gọi điện thoại. Tôi có nhấn mạnh ở đây là cư dân không muốn phải mang ơn hay thần thánh hóa ban quản trị vì chỉ "ăn cơm nhà vác tù và hàng tổng". Sự hy sinh là tốt đẹp nhưng MINH BẠCH còn tốt đẹp hơn bội phần.

3. Thông qua mức giá các dịch vụ diễn ra khi vận hành chung cư và đặc biệt là thông qua kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo một quy định chặt chẽ, có nghiên cứu đặc thù của Luxcity sao cho phù hợp. Nhưng việc này chưa thấy bất kỳ phương án đề xuất nào vậy lấy gì mà thông qua.

4. Xem xét và thông qua các báo cáo tài chính và phi tài chính về hoạt động quản lý vận hành, hoạt động bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư nhưng các số liệu này lấy từ đâu. (Trưởng ban quản trị Luxcity có trả lời là mọi thứ đều MINH BẠCH với số lượng chứng từ hơn 7,5kg mà cư dân có thể xuống gặp ban quản lý xem bất cứ lúc nào. - Tôi nghĩ tương lai khi cần kiểm toán thì sẽ cần 7,5kg chứng từ này).

Khi tôi nêu 4 yêu cầu này thì ban quản trị cũ - tức chưa có kết quả bầu cử mới - trả lời sơ qua và nói đây là trách nhiệm của ban quản trị mới sau bầu cử, họ sẽ trả lời cụ thể 4 vấn đề trên.

Tôi có đề nghị là để thông tin rộng rãi, để MINH BẠCH thì công ty tôi sẽ tặng BQT CC 1 website để cập nhật thông tin, điều đó giúp cư dân kiểm soát được mọi lúc mọi nơi, nhưng món quà này không có ý nghĩa với BQT CC.

Vì vậy đến nay tôi vẫn chờ BQT CC mới, nhưng thực ra cũng là 100% thành viên BQT cũ tái đắc cử, vẫn chưa có bất kỳ thông tin giải đáp nào, vẫn là trong im lặng và họ nghĩ cư dân sẽ quên, nhưng đó là sai lầm.

Và cũng có thông báo trên loa (vì group Facebook đã bị xóa rồi) là mọi thắc mắc xuống văn phòng quản lý. Tuy nhiên, ban quản lý và ban quản trị chung cư là khác nhau hoàn toàn - cư dân cần ban quản trị là những người đã nhận được sự tin tưởng phải có thông tin chính thức chứ không đá bóng.

Hỏi thật: bạn có nhận bất kỳ thông báo chính thức nào về những điều đã được thông qua ở hội nghị nhà chung cư Luxcity 2021? Nói thẳng làm gì có mà nhận được, ngoài những lời xì xào phải không? Truyền thông tin tức chính thống đến cư dân là việc làm khá tệ từ BQT CC, vì ngay cả cái group Facebook dùng chung BQT còn cho xóa đi khi không hài lòng với 1 cư dân nào đó cơ mà, BQT chấp nhận ngồi xỏm lên dư luận và không cần đối thoại cũng dễ hiểu vì có mấy cư dân muốn MINH BẠCH việc quản trị chung cư Luxcity.

Trong hội nghị cũng có mấy ý kiến rất sát thực tiễn và đúng ý nghĩa của hội nghị NCC như ý kiến của chị Viễn (luật sư)..., còn lại phần lớn là những ý kiến "tiểu tiết" chưa phù hợp với sự kiện hội nghị nhà chung cư nhưng nó rất tốn thời gian. Ví dụ là xe ra vào gây nguy hiểm, học sinh gây ồn ào, cư dân thiếu ý thức ném gạt thuốc, BCS.... mà theo tôi mấy món tiểu tiết này là phải phản ánh mỗi ngày với BQT chứ không phải ngày quan trọng này làm mấy cái việc này, tiếc là BQT cũ thích trả lời câu hỏi tiểu tiết này hơn là điều quan trọng.

Tôi thông tin lại lần lượt các sự vụ để cư dân cập nhật.

Group facebook này sẽ là nơi nói thật - nói thẳng - không kiểm duyệt vì chẳng có thành viên BQT nào làm Admin ở group này nhé. Tôi sẽ chuyển giao lại Group đến thành viên BQT "nói thật - làm thật" trong một ngày gần đây, để tăng mối quan hệ giữa các cư dân.


Cao Trung Hiếu
TP HCM ngày 13/04/2021